资产管理模型,算好商业地产的“账”

 商业地产红海竞争的今天,占用资金多和投资回收期长是传统商业普遍面临的两大弊病,基于此,商业地产从依赖“开发+运营”向“开发+运营+金融”的盈利模式转变,从单纯依赖营业收入向实现资产增值收入突破,而如何实现资产增值变现是资产管理的最主要目的,因此,需从资产价值可视化角度全价值链进行资产运营,并利用资产管理模型工具算好商业的账。

很多商业地产项目“投融建管退”止步于“退”这个环节,商业地产项目能不能退、何时能退?何时退能获得项目的最大收益?如何以终为始地判断持有型项目能不能拿?过程中的经营如何影响“退”的结果?利用资产证券化作为“退”的路径之一可解决以上痛点。

      商业地产红海竞争的今天,占用资金多和投资回收期长是传统商业普遍面临的两大弊病,基于此,商业地产从依赖“开发+运营”向“开发+运营+金融”的盈利模式转变,从单纯依赖营业收入向实现资产增值收入突破,而如何实现资产增值变现是资产管理的最主要目的,因此,需从资产价值可视化角度全价值链进行资产运营,并利用资产管理模型工具算好商业的账。

1.资产证券化是存量资产的变现之道

     盘活存量资产以实现资产增值变现,在变现方式上商业地产商主要考虑“多、快、低、转”4个维度,资产证券化凭借“获取资金多、资金到手快、资金成本低,所有权不转移”的优势,加之政策的逐步开放与支持,愈渐受到商业地产商的青睐。

2.以资产管理模型为工具

进行全价值链的科学算账

Z企深圳区域在“算账”上面临投资测算表未考虑商业经营逻辑、经营中无科学数据支撑决策、退出未有接驳资产市场测算3大问题,以终为始,资产管理模型应作为“算账”工具给予管理者科学的数据支撑。

▋退出阶段的“认账”,算出来的账应受到资本市场的认可

资产管理模型以市场认可的资产估值方法,综合考虑收益贴现法和资本还原法,根据资产运营状况、周边可比物业估值等因素调节两种算法的比例,得到经营期内资产的动态估值,结合前期投入与开发周期等得到资产证券化退出的最佳时间和对应的融资金额。

行业内具有代表性的“益田假日广场专项资产支持计划”结合深圳市益田假日购物广场近三年年度及分季度租金收入现金流入数据、广场的总体规划、全国入深旅游人数的增长情况及深圳市人均消费能力的提高情况,并考虑广场会不断调整和挖掘可租赁面积,经过回归分析,预计深圳市益田假日购物广场在2017年至2028年期间整体租金收入水平年增长率在4%-6%之间,达到一定规模总量后将不再继续增长,同时销售租金在租金和上的集中比率略微下降,其下降部分将主要转化为直接租金,其最终发行规模为53.01亿元,整体融资率63%。

 


▋运营阶段的“做账”,把账做上去,资产获得资本市场的认可

评价资产经营好坏及达到资本市场基准线,形成一套资产管理指标:EBITDA或NOI、EBITDA-U或NPR、资产估值和IRR,和业务结合分解为4大核心业务指标:期初总投、开发周期、首年EBITDA或NOI、EBITDA或NOI增长率,通过运营达成核心业务指标,实现资产增值,解决“算账”和“业务”两层皮的问题,从时间和金额的维度达到资产快速成熟的目的。

 

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